a base da Lei, por ssru

Hoje colocaram-nos algumas questões sobre o teor do nosso artigo anterior referente ao Quarteirão das Cardosas, vindas de um leitor que não percebia o alcance ou objectivos do que ali escrevemos. Respondemos que era tudo muito simples, apenas parecia complicado: 1. a Porto Vivo fez e alterou, sem qualquer discussão ou escrutínio democrático, um Documento Estratégico que tem repercussões nefastas na nossa herança colectiva, agravando-as; 2. dizemos ainda que Portugal, que tem uma das mais avançadas Lei de Bases de defesa do Património Cultural, quiçá do Mundo, não está isento de a ver violada por quem a deveria aplicar. Para resumir e lendo o artigo 49º, só não entende que assim é, quem não o quiser (o sublinhado é nosso).

Lei n.º 107/2001, de 8 de Setembro / Artigo 49º – Demolição

1 — Sem prejuízo do disposto nos artigos anteriores, não podem ser concedidas licenças de demolição total ou parcial de bens imóveis classificados nos termos do artigo 15º da presente lei, ou em vias de classificação como tal, sem prévia e expressa autorização do órgão competente da administração central, regional autónoma ou municipal, conforme os casos.

2 — A autorização de demolição por parte do órgão competente da administração central, regional autónoma ou municipal tem como pressuposto obrigatório a existência de ruína ou a verificação em concreto da primazia de um bem jurídico superior ao que está presente na tutela dos bens culturais, desde que, em qualquer dos casos, se não mostre viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do bem.

3 — Verificado um ou ambos os pressupostos, devem ser decretadas as medidas adequadas à manutenção de todos os elementos que se possam salvaguardar, autorizando-se apenas as demolições estritamente necessárias.

4 — A autorização de demolição por parte do órgão competente da administração central, regional autónoma ou municipal não deve ser concedida quando a situação de ruína seja causada pelo incumprimento do disposto no presente capítulo, impondo-se aos responsáveis a reposição, nos termos da lei.

5 — São nulos os actos administrativos que infrinjam o disposto nos números anteriores.

Como podem constatar nada se diz àcerca da UNESCO, nem aqui ou qualquer outro lado. E como não se verificaram as condições únicas previstas no ponto 2, estamos perante a inevitabilidade do ponto 5, ou seja, actos administrativos nulos, impondo-se aos responsáveis a reposição nos termos do ponto 4. Dá para perceber agora?

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o decreto comentado, por ssru

“Porque esperam, meus senhores?” é uma pergunta legítima que fizemos no artigo anterior, mas com dupla intencionalidade, porque perante tanta ferramenta para trabalhar interrogamo-nos porque é que tão pouco fizeram; e por outro lado também sabemos que vos falta o principal, aquilo que falta a (quase) todos: o dinheiro, o capital (com implicações no capital humano)… que tarda a chegar, e cuja ausência ninguém admite ser o grande obstáculo, para não ferir as susceptibilidades de quem tem a obrigação de abrir os cordões à bolsa.

Pois é, no vosso caso, Porto Vivo SRU, estamos a falar do IHRU e da CMP, que como accionistas têm essa obrigação, numa responsabilidade partilhada em 60% e 40%, respectivamente.

Não deixa de ser caricato que a “jóia da coroa” da política de reabilitação da Baixa da Cidade ande a penar, à espera dos milhões do empréstimo que o IHRU fez ao BEI e da aprovação dos projectos candidatos ao quadro comunitário do QREN. Pois é meus senhores, quanto custa por ano a Porto Vivo e donde vem o dinheiro que a sustenta?

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Mas vamos ao decreto. Este tema da Reabilitação Urbana não é seguramente recente nem brotou do nevoeiro com a aparição da Lei 106/2003, de 10 de Dezembro, ou do Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio.

Se recuarmos cerca de um século, já o ‘Regulamento de Salubridade das Edificações Urbanas’, aprovado pelo Decreto de 14 de Fevereiro de 1903, concedia poderes de fiscalização administrativa das edificações urbanas, às câmaras municipais. O que para a época era extremamente avançado e já demonstrava profundas preocupações.

Quase meio século depois o famoso ‘Regulamento Geral das Edificações Urbanas – RGEU’, Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951, previa a possibilidade das câmaras municipais determinarem a execução de obras nos edifícios.

Posteriormente, a Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957, veio estabelecer os parâmetros legais em que o proprietário (senhorio) podia denunciar o contrato de arrendamento para aumento da capacidade do prédio ou, para uma eventual demolição, por motivos de falta de segurança e degradação.

Recentemente o ‘Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação – RJUE’, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, inserido na Secção IV (Utilização e Conservação do Edificado) do Capítulo III (Execução e Fiscalização), mesmo na sua última versão, confere às respectivas e competentes câmaras municipais a determinação de obras, vindo a responsabilizar de forma ‘qualificada’ os próprios proprietários.

Com efeito, bem vistas as coisas, o DL 104/2004 vem criar no ordenamento jurídico português um regime jurídico excepcional de reabilitação para as zonas históricas e para as ACRRU’s, “cujas conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional. Sem dúvida um instrumento em toda a linha inovador.

Num primeiro momento porque responsabiliza – no quadro dos poderes públicos – cada município, pelo respectivo procedimento de reabilitação e, por esse motivo, vem agora conceder aos municípios a possibilidade de constituírem as sociedades de reabilitação urbana.

Contudo, num segundo momento reafirma um eterno princípio de incumbir aos legítimos e legais proprietários (senhorios) o dever de reabilitar os respectivos imóveis. Estes vêem salvaguardados os seus respectivos direitos, como o direito de preferência caso o imóvel possa ser colocado à venda.

Ao mesmo tempo a reabilitação urbana, revela-se um mercado extremamente apetecível para promotores privados dinamizarem a sua actividade, pese embora a escolha do parceiro privado tenha imperiosamente e de forma inevitável que ser feita por concurso público.

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Por último, o diploma não se limita a efectuar uma intervenção de cariz urbanístico. É aqui que consideramos ter ido mais longe nos seus propósitos, consciente da necessidade de maior celeridade procedimental. Procedeu a alguns reajustamentos como: procedimentos simplificados, prazos legais mais curtos e o recurso sistemático à figura do deferimento tácito.

Apesar de todas e quaisquer operações de reabilitação a realizar quer em Zonas Históricas quer nas ACRRU’s se revestirem sempre de interesse público urgente, às questões jurídicas devemos juntar outras que devem igualmente suscitar o maior interesse como as questões técnicas e construtivas.

Para além de dinamizar e constituir uma nova aposta no sector da construção, a reabilitação urbana veio criar novas exigências aos arquitectos, engenheiros, empreiteiros e demais profissionais envolvidos no processo e a todos se exige uma maior qualificação profissional.

o decreto, por ssru

Os administradores da SSRU solicitam a todos aqueles que nos visitam a máxima atenção para o texto seguinte, do Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio:

“(…) A degradação das condições de habitabilidade, de salubridade, de estética e de segurança de significativas áreas urbanas do País impõe uma intervenção do Estado tendente a inverter a respectiva evolução.

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A par das áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, conceito legalmente já definido, merecem uma atenção particular as zonas urbanas históricas, cujas conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional.

Através do presente diploma é criado um regime jurídico excepcional de reabilitação das referidas áreas, em obediência a diversos princípios, que importa explicitar.

O primeiro princípio é o de que, no quadro dos poderes públicos, a responsabilidade pelo procedimento de reabilitação urbana cabe, primacialmente, a cada município. Neste sentido, é concedida aos municípios a possibilidade de constituírem sociedades de reabilitação urbana às quais são atribuídos poderes de autoridade e de polícia administrativa como os de expropriação e de licenciamento.

O segundo princípio é o da necessidade de conceder aos poderes públicos meios efectivos de intervenção. Para tanto, são criadas as referidas sociedades de reabilitação urbana, instrumento empresarial por via do qual se promoverá, mediante decisão dos órgãos dos municípios, o procedimento de reabilitação urbana.

O terceiro princípio é o do controlo por parte dos poderes públicos de todo o procedimento de reabilitação. Para o efeito, o regime agora criado mantém sempre sob o domínio e iniciativa dos municípios, ou da empresa que para o efeito constituírem, todos os passos que o procedimento de reabilitação implica.

O quarto princípio é o da ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na protecção dos direitos dos arrendatários. Desde logo, é reafirmado o princípio geral de que é aos proprietários que cabe promover a reabilitação dos seus imóveis. Por outro lado, é concedido aos proprietários o direito, no quadro do documento estratégico de intervenção definido pelos poderes públicos, de solicitarem que o próprio município ou a empresa constituída para o efeito proceda às obras programadas, sem que o seu direito de propriedade seja posto em causa. Admite-se, inclusivamente, que o município ou a empresa criada para o efeito habilite os proprietários, mediante contrato, a realizarem as obras directamente e por sua própria conta.

Na hipótese de os proprietários não exercerem este seu direito, e de os seus prédios virem a ser expropriados, beneficiarão ainda do direito de preferência caso o imóvel de que eram proprietários, depois de reabilitado, seja colocado à venda. Foi ainda considerada a situação de parte dos proprietários abrangidos aceitarem as condições de reabilitação definidas e outros não. Nesta eventualidade, os primeiros terão a oportunidade de manter a propriedade do imóvel, suportando os custos em que se incorra com a reabilitação. No que respeita aos arrendatários, reforçaram-se os seus direitos em caso de expropriação, prevendo o direito de suspensão do contrato e de reocupação do imóvel, bem como o direito de preferência em caso de novo arrendamento.

O quinto princípio é o do incentivo económico à intervenção dos promotores privados no processo de reabilitação. Neste âmbito, criou-se um quadro de referência para um contrato de reabilitação urbana, a celebrar entre o município, ou a sociedade de reabilitação urbana constituída para o efeito, e os promotores privados, nos termos do qual as partes, dotadas de uma quase plena liberdade negocial, ajustarão os termos em que o promotor privado procederá às operações de reabilitação urbana. Salvaguardou-se, por razões imperiosas de transparência, a escolha do promotor privado por concurso público, deixando-se a cada município e para cada situação uma margem muito ampla de fixação dos critérios de contratação.

O sexto princípio é o da celeridade procedimental e da certeza quanto ao tempo de duração dos procedimentos, enquanto elementos essenciais ao empenhamento dos agentes económicos. Neste sentido, é de sublinhar que, face ao regime geral do Código do Procedimento Administrativo, alguns procedimentos são simplificados, os prazos legais são reduzidos, recorre-se em todas as situações ao instituto do deferimento tácito e, como já se referiu, a autoridade pública de reabilitação dispõe sempre do domínio e iniciativa dos procedimentos.

O procedimento de reabilitação urbana agora legalmente disciplinado visa concertar o imperativo público da reabilitação com os interesses sociais e, até, de teor humanitário que esta operação envolve. (…)”

[os sublinhados são todos nossos]

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Ainda que absolutamente convictos que a reabilitação urbana integrada do Centro Histórico do Porto nunca será feita por decreto, gostaríamos de perguntar aos nossos dirigentes e à Porto Vivo:

Afinal, do que é que estão à espera , meus senhores?!